天花滲水點算好？

水喉工程 發佈於 2026-06-24 最後更新 2026-09-18 作者：俊毅工程

先分清六種水源：滴水時間表就係你嘅第一份證據

天花滲水嘅來源大致可分六類，而每一類都有唔同嘅「行為模式」。你只要記錄滴水或濕度變化嘅時間規律，已經可以初步鎖定方向。

一、樓上單位防水層失效（最常見）

浴室、廚房地台防水層老化或裝修時被破壞，水沿地台滲入樓板。特徵：樓上洗澡、洗地之後一至數小時開始明顯，濕範圍通常對應樓上浴室或廚房位置，日夜差異明顯（夜晚洗澡高峰後更嚴重）。

二、樓上排水管或接口滲漏

污水管、浴缸去水、洗手盆 P 型隔氣接口滲漏。特徵：間歇性，同用水行為同步——沖廁後、放水後即刻滴幾滴然後停。呢類最容易用色水測試找出。

三、公用管道（立管、雨水管、消防管）

穿越單位嘅公用污水立管、雨水立管或消防喉管滲漏。特徵：同你或樓上嘅用水習慣無關；如果係雨水管，落大雨後明顯加劇。呢類責任通常落在業主立案法團或管理公司。

四、供水管（有壓管）滲漏

特徵最鮮明：持續滴水、日夜不停、同任何人用水無關，因為供水管長期有壓。呢類會被安排「反向壓力測試」——先記錄滴水次數或濕度，關閉懷疑單位嘅自來水總掣並開啟所有水龍頭排走管內水及釋放壓力，再記錄變化；然後開回總掣、關上水龍頭恢復水壓，再次記錄滴水次數或濕度變化。如果關水後明顯減少、開水後回升，就基本鎖定供水管。

五、冷氣機排水及機位

樓上冷氣機排水管堵塞、斜度不足、直接排落外牆或窗台，水沿窗框、機位倒流入樓板。特徵：只在開冷氣季節出現，關機一兩日後明顯減少，濕位常近窗邊或機位。呢類其實好易驗證，亦係夏天投訴高峰嘅隱形主因，處理方式請參考 冷氣工程服務。

六、天台、外牆及結構裂縫

頂層單位天花滲水多數同天台防水層或女兒牆有關；靠外牆嘅單位則可能係外牆裂縫、窗框打膠失效。特徵：落雨後一至兩日才出現，之後慢慢乾。就天台出現滲漏，滲水辦會按機制將個案轉介屋宇署；屋宇署會按調查結果向相關業主發出勸喻信，若發現滲漏構成樓宇結構安全風險，則可根據《建築物條例》發出樓宇修葺令、勘測令或渠務修葺令。

步驟一：記錄與取證（第 1 至 14 日，唔用花錢但最關鍵）

好多人第一步就衝上樓拍門吵，結果對方立即防禦，之後拒絕合作。正確嘅第一步係建立一份任何人都駁唔倒嘅記錄。

要做嘅六件事

1. 拍照及錄影，每次都要有日期時間：同一角度、同一位置，每日固定時間拍一次，累積出「範圍擴大 / 縮小」嘅時間序列。
2. 畫一張簡圖：標示濕位在天花嘅相對位置（近門口／近窗／近廁所隔牆），並註明對應樓上可能係甚麼房間。
3. 寫滴水日誌：記錄每日滴水開始及停止時間、每分鐘滴數、當日天氣（有無落雨）、你自己有無用水。呢份日誌係之後判斷「供水管 vs 排水管 vs 雨水」嘅核心證據。
4. 做一次自我排除：確認唔係自己單位造成——檢查自己嘅冷氣排水、洗手盆下方、洗衣機接口、企缸邊打膠。至少要能講出「我已排除自己」。
5. 量一量濕度（如可行）：滲水辦嘅門檻係濕度值達 35% 或以上才展開調查；低於 35% 嘅舉報不會調查，若在第二及第三階段調查中發現濕度低於 35%，亦會按既定程序暫停跟進。所以如果你手上已有讀數，會更清楚自己嘅個案落在哪一邊。
6. 書面通知管理處：用電郵或書面（保留副本）通知，要求記錄在案。呢一步將來會成為「你已及時採取行動」嘅證明，對索賠有用。

安全第一：滲水加電力等於高風險

天花滲水最被低估嘅風險係觸電同火警。如果水漬接近天花燈位、天花槽燈、風扇底座、線槽或電箱，應立即：關掉該迴路嘅斷路器、停用受影響燈具、避免用金屬梯在濕位下方作業。若出現跳掣（漏電斷路器動作）、燈具閃爍、插座位發黑或有燒焦味，唔應自己拆開檢視——固定電力裝置嘅檢查、測試及維修須由具備相應級別嘅註冊電業工程人員進行，並在恢復通電前發出完工證明書。相關安排可參考 電力工程服務 及 電力合規文章。

步驟二：協商與管理處介入（第 2 至 6 星期）

先講一個好消息：協商成功率比你想像高

政府推行「物業管理公司協助處理住宅樓宇滲水計劃」，現時已有 250 間屋苑嘅物管公司參加，物管公司會協調及建議住戶透過調解或民事方式處理滲水問題。而在過去三年，經由物管公司通過調解、協商或為屋苑公用地方進行改善工程等方法而成功解決嘅滲水個案佔約七成，成效顯著。

即係話，走管理處同調解這條路，比一開始就衝去舉報再等 90 個工作天，往往更快見效。

免費調解服務

「滲漏糾紛義務網上調解服務」由「義務工作發展局」及「一邦國際網上仲調中心」自 2024 年 12 月合作推出為期兩年嘅免費服務，為業主及住戶提供網上調解以解決滲水糾紛。另外，環境及生態局和食環署聯同律政司已於 2025 年 7 月推出「社區調解先導計劃」，由專業調解員為物管人員提供免費調解技巧培訓，物業管理業監管局已將該計劃納入物管人員嘅持續專業發展項目——意思係你嘅管理處職員現在比從前更有可能受過調解訓練。

同樓上溝通嘅五個實用技巧

• 以「一齊搵源頭」為開場，唔要以「你要賠我」開場。
• 帶住你嘅滴水日誌同照片，用事實而唔係情緒。
• 提出低成本驗證方案：例如請對方連續兩晚唔用某個浴室，一齊觀察變化；或者暫時關掉冷氣兩日。呢類「零成本測試」最容易獲得同意。
• 提醒對方一個現實利益：新程序下若被確認為源頭而不維修，除咗要維修，還可能被追收政府檢驗費用（見下文），主動處理反而更便宜。
• 所有共識用書面（WhatsApp 亦可）確認，包括時間表。

如果源頭疑似公用部分

公用污水立管、雨水立管、外牆或天台屬公用部分，責任一般落在業主立案法團或管理公司。此時你應向法團書面要求：安排巡查、提供上次維修記錄、將個案列入管委會議程。留意大廈公契（DMC）對公用部分嘅界定會影響責任分界，尤其係「穿越單位內嘅公用立管」呢類灰色地帶，建議索取公契相關條文核對。

步驟三：委聘專業檢測（協商僵持時最值得花嘅錢）

為甚麼有時應該自己先花錢驗

因為政府調查有門檻同時間：濕度須達 35% 或以上才展開調查，而且達標率約七成、目標 90 個工作天。如果你嘅個案濕度徘徊在 35% 邊緣、或者你急需證據去同樓上／保險公司交涉，自行委聘專業檢測往往更有效率。政府亦正加強對業主嘅支援：滲水辦將於在其滲水專題網頁發布有意提供滲水檢測及維修服務嘅專業人士及從業員名單，連同參考價格資料，協助業主搜尋和委聘合適人士；香港測量師學會亦已發布滲水檢測和維修「懶人包」，提供識別滲水跡象、簡易測試及實用維修建議。

常見專業檢測方法（同滲水辦所用技術對應）

一個非常實用嘅提醒：假天花同天花磚會令微波斷層掃描失效。所以如果你打算長期解決問題，唔要急住封假天花遮住水漬——遮住之後，將來政府或顧問公司做深入調查嘅選項會變少。

揀檢測及維修服務時應問嘅六件事

1. 會用哪幾種測試方法，是否包含供水管反向壓力測試。
2. 報告會否列明濕度讀數、測試時間、照片及結論依據（呢份報告將來要拿去同樓上或保險交涉）。
3. 是否能同時提供修復方案及分項報價，避免「驗完唔識修」。
4. 防水工程是否由建造業議會「註冊專門行業承造商制度」下防水層及防水工程承造商名冊內嘅承造商執行。
5. 如涉及水管更換或改道，師傅是否持有香港註冊一級水喉匠牌照，並使用合乎水務署及國際標準嘅銅喉、配件、焊料及助燃劑。
6. 保固期及範圍（單純批盪修補 vs 防水層重做，保固應該唔同）。

我們嘅 水喉工程服務 師傅持有香港註冊一級水喉匠牌照，處理喉管更換、改道及衛浴設備更新；如需連同天花結構修補、電力復原及冷氣排水改善一併處理，可參考 服務總覽 及 工程案例。

步驟四：向滲水辦舉報並跟進（協商失敗時嘅法定途徑）

滲水辦係咩、依據咩法例

滲水辦由屋宇署及食環署聯合組成，主要透過《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）所賦予嘅權力，配合政府部門專業知識及業主／住戶合作，以有系統嘅測試方法找出滲水源頭，使有關業主進行維修，以減除屬該條例下嘅妨擾情況。現時滲水辦設有 4 個聯合辦公室（香港區、九龍區、新界東、新界西），提供一站式服務處理 19 個地區嘅滲水舉報。

現行三階段調查

就簡單容易處理嘅個案並在得到有關業主／住戶合作嘅情況下，調查及檢測工作通常可於 90 個工作天內完成。滲水辦自 2023 年 9 月以 4 個地區為試點（黃大仙、北區、元朗及離島），並於 2024 年 12 月增加大埔及葵青兩個試點地區，試行合併第二及第三階段調查，目標將調查時間縮減三成至約 60 個工作天。

調查結果對應嘅三種跟進

• 確定引致衞生妨擾嘅源頭：滲水辦會根據《公眾衞生及市政條例》發出「妨擾事故通知」，着令引致滲水嘅單位業主在指明期限內減除妨擾；不遵從者會考慮檢控，食環署亦可向法庭申請發出「妨擾事故命令」。2025 年滲水辦共完成調查約 15,600 宗個案，並發出約 5,000 張「妨擾事故通知」。
• 發現樓宇或排水管失修／供水喉管失修致浪費供水：轉介屋宇署或水務署，分別根據《建築物條例》（第 123 章）或《水務設施條例》（第 102 章）採取跟進及執法行動。
• 未能找出源頭，或滲水情況得到輕微或明顯改善：滲水辦會終止調查。

2025 年修例：進入時段延長、罰則加重

《2025 年公眾衞生及市政（修訂）條例》自 2025 年 8 月 17 日起實施，帶來三項對業主非常實際嘅改變：

1. 公職人員進入處所嘅時段由上午 7 時至下午 7 時，延長至上午 7 時至下午 10 時——即係打工仔唔再需要為調查特別請假。
2. 不遵從「擬進入處所通知書」即屬違法，可處最高第二級罰款（5,000 元）。
3. 不遵從「妨擾事故通知」嘅罰則由第三級調高至第四級（由 10,000 元升至 25,000 元）；不遵從「妨擾事故命令」由第四級調高至第五級（由 25,000 元升至 50,000 元）。

成效已見：比較修例生效前後各兩個半月嘅數據，前線人員在延長時段（下午 7 時至 10 時）進入單位調查嘅個案數目由 140 宗增至 205 宗，升幅約四成半；而發出嘅「擬進入處所通知書」則由 321 張大幅減少至 116 張。另補充一點：如滲水辦人員到訪而未能進入單位，會發出「擬進入處所通知書」預約登門調查；若在調查過程中被拒絕進入，滲水辦可依例向法庭申請「授權進入處所嘅手令」。

2026 年新程序：樓上業主要付政府檢驗費

呢部分係全篇最重要嘅前瞻資訊。行政長官 2025 年施政報告提出優化處理樓宇滲水問題嘅檢測程序，利用科技加快確定滲水情況及責任誰屬，要求業主在指定時間內自行檢查和糾正，否則政府會採取進一步行動並向其收回費用。滲水辦將在 2026 年上半年推出先導計劃，三大改變如下：

一、由 71 個工作天縮短到約 14 個工作天發通知

新程序下，若滲水位置嘅濕度值達 35% 或以上，並新增採用紅外線熱成像分析，檢測後有理由相信滲水來自上層單位，即會隨即向上層單位業主發出「建議維修通知」，要求在訂明時限內自行檢查及完成維修。時間對比極為明顯：現行做法約需 71 個工作天（由接獲舉報起計）才能推進到相應階段，新程序目標約 14 個工作天。

二、逾期不改善，追收檢驗費用不少於 17,000 元

若「建議維修通知」訂明嘅時限屆滿後滲水未獲改善，而經更深入調查後結果再次確認滲水源頭為上層單位，滲水辦會按法例發出「妨擾事故通知」等方式跟進，並發出「繳款通知書」向上層單位業主收回聯辦處嘅調查和覆檢費用。費用以收回成本為原則，涵蓋進行檢驗所需人手費用、聘用外判顧問公司費用、運輸及物料費用、監督費用及部門行政開支，現時估計不少於 17,000 元。

呢一點徹底改變談判籌碼：以往樓上業主「拖到你放棄」係一種策略，新制下拖延本身就有明確價錢牌。所以在協商階段就應該讓對方知道呢個機制。

三、科技與流程並行

初步調查加入紅外線熱成像分析，無需進入上層單位就可以即時就滲水源頭作出初步判斷；深入調查時全面使用微波斷層掃描以加快找出源頭；同時將原本按序進行嘅第二及第三階段改為同步進行。

業主可用嘅資助及貸款

• 市建局「有需要人士維修自住物業津貼計劃」：對象為符合資格嘅有需要自住業主，資助其進行自住物業維修工程，涵蓋樓宇滲水問題而衍生嘅檢測及維修費用，審批程序正優化。
• 屋宇署「樓宇安全貸款計劃」：對象為收到聯辦處發出「建議維修通知」、「妨擾事故通知」或「妨擾事故命令」嘅私人樓宇業主，涵蓋因樓宇滲水問題而需進行嘅檢測及維修費用，並簡化申請程序、加快審批及發放款項。

責任劃分：一張表講清

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